O inventário de imóvel é o procedimento necessário para transferir uma casa, apartamento, lote, sala comercial, fazenda ou outro bem imóvel deixado por uma pessoa falecida aos herdeiros.
Sem inventário, o imóvel pode ficar preso no nome do falecido, dificultando venda, financiamento, regularização, partilha entre herdeiros, pagamento correto de impostos e até a defesa do bem em ações judiciais.
Na prática, o erro mais caro não é apenas demorar para fazer o inventário. O erro mais caro costuma ser começar errado: escolher a via inadequada, pagar imposto sem revisar a base de cálculo, lavrar escritura sem planejamento, ignorar dívidas, esquecer herdeiros, não verificar matrícula ou tentar vender o imóvel antes da regularização.
A BVSC Advocacia atua em inventário de imóveis com atendimento online para todo o Brasil. Em muitos casos, é possível iniciar e conduzir o inventário sem que os herdeiros precisem sair de casa, com envio digital de documentos, assinatura eletrônica e acompanhamento jurídico remoto.
O que é inventário de uma casa?
O inventário de uma casa é o procedimento usado para identificar o imóvel deixado por uma pessoa falecida, calcular impostos, verificar herdeiros e transferir a propriedade para quem tem direito à herança.
Enquanto o inventário não é concluído, a casa pode continuar registrada em nome da pessoa falecida. Isso costuma gerar problemas práticos:
- o imóvel não pode ser vendido com segurança;
- o comprador pode desistir por falta de regularização;
- o banco pode negar financiamento;
- herdeiros podem brigar sobre uso, aluguel ou venda;
- impostos e taxas podem se acumular;
- a matrícula do imóvel fica desatualizada;
- podem surgir dificuldades para regularizar água, energia, condomínio, IPTU ou escritura.
Por isso, inventário não é apenas “papelada de herança”. É o procedimento que permite transformar o direito dos herdeiros em propriedade regularizada.
O que é um inventário de um imóvel?
O inventário de um imóvel é a apuração jurídica e patrimonial do bem deixado pelo falecido. Ele identifica o imóvel, os herdeiros, o regime de bens, a existência de testamento, dívidas, impostos e a forma de partilha.
O resultado do inventário pode ser:
- uma escritura pública de inventário e partilha, quando feito em cartório;
- uma decisão judicial ou formal de partilha, quando feito pela via judicial.
Depois disso, ainda é necessário levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula e transferir formalmente a propriedade aos herdeiros.
Inventário de imóveis: quando é obrigatório?
O inventário de imóveis é necessário sempre que a pessoa falecida deixou imóvel em seu nome ou direito sobre imóvel, como casa, apartamento, lote, fazenda, imóvel financiado, imóvel em inventário anterior, direitos de compra e venda ou fração ideal.
Mesmo quando existe apenas um imóvel e poucos herdeiros, o inventário continua sendo necessário para regularizar a transferência.
O inventário pode ser necessário em situações como:
- casa em nome do falecido;
- apartamento herdado por filhos;
- imóvel comprado, mas ainda não registrado;
- imóvel financiado deixado pelo falecido;
- terreno sem escritura regular;
- imóvel rural;
- fração de imóvel herdada;
- imóvel deixado para cônjuge, companheiro ou filhos;
- bem que precisa ser vendido para dividir o valor entre herdeiros.
Se o bem envolve contrato, promessa de compra e venda ou pendência documental, também pode ser útil consultar um advogado especialista em contratos para avaliar os riscos antes da partilha.
Inventário de imóvel sem advogado: pode?
Não. O inventário de imóvel precisa de advogado, tanto no inventário judicial quanto no inventário feito em cartório.
No inventário extrajudicial, o cartório exige a participação de advogado para orientar os herdeiros, assinar a escritura e garantir a regularidade do ato. No inventário judicial, a atuação técnica também é necessária para formular pedidos, apresentar documentos, calcular impostos, representar herdeiros e acompanhar o processo.
O advogado não serve apenas para “assinar o inventário”. Ele pode evitar erros que geram custo desnecessário, atraso, pagamento indevido de imposto, partilha mal feita e dificuldade de vender o imóvel depois.
Como fazer um inventário de um imóvel?
Para saber como fazer um inventário de um imóvel, primeiro é preciso definir se o caso pode ser resolvido em cartório ou se precisa ir para a Justiça.
O passo a passo costuma ser:
- Reunir documentos: certidão de óbito, documentos dos herdeiros, matrícula do imóvel, certidões, documentos de casamento ou união estável e informações sobre dívidas.
- Identificar os herdeiros: filhos, cônjuge, companheiro, pais, irmãos ou outros sucessores, conforme o caso.
- Verificar o regime de bens: comunhão parcial, comunhão universal, separação convencional, separação obrigatória ou outro regime.
- Levantar os bens e dívidas: imóveis, veículos, contas, aplicações, financiamentos, impostos, condomínio e outras obrigações.
- Calcular o imposto: normalmente ITCMD, ITCD ou ITD, conforme o estado.
- Escolher a via adequada: cartório, quando cabível, ou judicial, quando necessário.
- Formalizar a partilha: por escritura pública ou decisão judicial.
- Registrar a transferência: levar a escritura ou formal de partilha ao Cartório de Registro de Imóveis.
A BVSC Advocacia pode iniciar essa análise online, com envio digital dos documentos, inclusive quando os herdeiros moram em cidades ou estados diferentes.
Inventário de imóvel no cartório: quando é possível?
O inventário em cartório, também chamado de inventário extrajudicial, costuma ser mais rápido quando todos os interessados estão de acordo e a documentação está organizada.
Após a Resolução CNJ nº 571/2024, o inventário extrajudicial também pode ser avaliado em situações que antes iam obrigatoriamente para a Justiça, como casos com menor ou incapaz, desde que observados requisitos específicos, como partilha em parte ideal e manifestação favorável do Ministério Público.
Também há possibilidade de inventário extrajudicial com testamento em situações específicas, desde que cumpridos os requisitos legais, incluindo providências judiciais prévias sobre o testamento, quando exigidas.
Em resumo: o cartório pode ser uma boa opção, mas não basta querer. É necessário verificar se o caso cumpre os requisitos e se a partilha proposta é segura.
Qual cartório faz inventário?
O inventário extrajudicial é feito em Tabelionato de Notas, também chamado de Cartório de Notas.
Em regra, o inventário em cartório pode ser feito em qualquer Tabelionato de Notas, independentemente do local do imóvel, do domicílio dos herdeiros ou do local do falecimento. Isso permite escolher um cartório mais prático, organizado ou preparado para atendimento digital.
Depois da escritura de inventário e partilha, porém, a transferência do imóvel precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel.
Portanto, há duas etapas diferentes:
- Cartório de Notas: lavra a escritura de inventário e partilha.
- Cartório de Registro de Imóveis: registra a transferência na matrícula do imóvel.
Inventário de imóvel judicial: quando precisa ir para a Justiça?
O inventário judicial pode ser necessário quando há conflito entre herdeiros, impugnação, dúvida relevante, partilha complexa, discussão sobre testamento, bens litigiosos, ocultação de patrimônio ou necessidade de decisão judicial.
Mesmo com a ampliação do inventário extrajudicial, ainda existem casos em que a via judicial é mais segura ou inevitável.
O inventário judicial pode ser necessário quando:
- os herdeiros não concordam com a divisão;
- há disputa sobre união estável, casamento ou regime de bens;
- existe dúvida sobre quem são os herdeiros;
- há bens em litígio;
- há discussão sobre validade de testamento;
- algum herdeiro não quer assinar documentos;
- há necessidade de venda judicial de bem;
- existem dívidas relevantes do espólio;
- o cartório ou Ministério Público não concorda com a solução extrajudicial.
A escolha entre cartório e Justiça deve ser estratégica. Em alguns casos, tentar forçar o inventário em cartório pode gerar retrabalho, custo e atraso.
Inventário de imóvel online: é possível fazer sem sair de casa?
Sim, em muitos casos é possível fazer o inventário de imóvel online, especialmente quando há acordo entre os herdeiros e os documentos estão disponíveis digitalmente.
O inventário extrajudicial pode ser realizado por ato notarial eletrônico, com videoconferência e assinatura digital pela plataforma e-Notariado, quando os requisitos técnicos e jurídicos estiverem presentes.
Na prática, o atendimento online pode permitir:
- envio de documentos por formulário, WhatsApp ou e-mail;
- reuniões virtuais com os herdeiros;
- conferência da matrícula do imóvel;
- cálculo prévio de imposto e custos;
- preparação da minuta de partilha;
- contato com cartório;
- assinatura digital da escritura, quando cabível;
- acompanhamento do registro do imóvel.
Quando algum ato presencial for indispensável, essa necessidade será explicada durante a análise. Ainda assim, boa parte da organização do inventário pode começar online.
Quanto custa um inventário de uma casa?
O custo de inventário de uma casa normalmente envolve quatro grupos de despesas:
- imposto de transmissão causa mortis: chamado ITCMD, ITCD ou ITD, conforme o estado;
- custas judiciais ou emolumentos de cartório: variam conforme o estado, valor dos bens e tipo de ato;
- registro do imóvel: custo para atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;
- honorários advocatícios: definidos conforme complexidade, volume de trabalho, quantidade de herdeiros, bens e estratégia.
Não existe um valor nacional fixo para inventário de imóvel. O custo muda conforme o estado, o valor do patrimônio, a quantidade de bens, a existência de conflito, o tipo de inventário e a documentação disponível.
Quanto custa um inventário de uma casa de 100 mil?
Em uma casa avaliada em R$ 100.000,00, o imposto de transmissão causa mortis pode variar conforme o estado.
Exemplos aproximados, considerando apenas o imposto principal sobre uma base de R$ 100.000,00:
- Distrito Federal: em regra, 4% nessa faixa, aproximadamente R$ 4.000,00.
- São Paulo: em regra, 4%, aproximadamente R$ 4.000,00.
- Rio de Janeiro: em regra, 4% nessa faixa, aproximadamente R$ 4.000,00.
- Minas Gerais: em regra, 5%, aproximadamente R$ 5.000,00.
Esse cálculo não inclui emolumentos do cartório, custas judiciais, certidões, registro da partilha na matrícula, eventuais multas por atraso, despesas de avaliação, nem honorários advocatícios.
Por isso, quando alguém pergunta quanto custa um inventário de uma casa de 100 mil, a resposta honesta é: o imposto pode ser estimado, mas o custo total depende do estado, cartório, documentos, forma de partilha e trabalho jurídico necessário.
Valor de inventário de casa: por que pode ficar mais caro?
O valor de inventário de casa pode aumentar quando o caso tem pendências que exigem mais trabalho jurídico ou custos adicionais.
Alguns fatores que podem encarecer o inventário são:
- atraso na abertura do inventário e multa no imposto;
- imóvel sem matrícula atualizada;
- construção não averbada;
- divergência entre valor de mercado e valor fiscal;
- herdeiros em conflito;
- existência de dívidas do falecido;
- necessidade de regularizar casamento, divórcio ou união estável;
- testamento;
- menor ou incapaz entre os herdeiros;
- venda do imóvel durante o inventário;
- imóvel em outro estado;
- necessidade de retificação de documentos.
Um inventário simples pode ter honorários fixos. Um inventário com disputa, vários bens, herdeiros em estados diferentes ou problemas documentais pode exigir outro modelo de cobrança.
Honorários advocatícios no inventário: é sempre percentual sobre o imóvel?
Não. Os honorários advocatícios em inventário não precisam ser definidos apenas como percentual sobre o valor dos bens.
Na BVSC Advocacia, os honorários são analisados caso a caso. O valor pode considerar:
- quantidade de herdeiros;
- quantidade de bens;
- valor econômico do patrimônio;
- existência de acordo ou conflito;
- necessidade de inventário judicial ou extrajudicial;
- urgência;
- número de documentos a regularizar;
- trabalho para calcular imposto;
- necessidade de acompanhamento em cartório e registro de imóveis.
Em casos simples, pode ser possível apresentar proposta com valor fixo, sem levar em conta apenas um percentual sobre o imóvel. Em casos mais complexos, os honorários podem ser combinados de forma personalizada, conforme o trabalho necessário.
Antes da contratação, o cliente deve saber o que está incluído no serviço, quais etapas serão acompanhadas e quais despesas são pagas separadamente.
Imposto no inventário de imóvel: ITCMD, ITCD ou ITD?
O imposto do inventário é estadual. Dependendo do estado, ele pode ser chamado de ITCMD, ITCD ou ITD.
Esse imposto incide sobre a transmissão de bens e direitos em razão do falecimento. Em inventário de imóvel, normalmente é calculado sobre o valor atribuído ao bem, conforme as regras do estado competente.
É importante não confundir:
- ITCMD/ITCD/ITD: imposto estadual relacionado à herança ou doação;
- ITBI: imposto municipal normalmente ligado à compra e venda de imóvel.
Para entender melhor o imposto estadual, veja também: imposto de transmissão de bens imóveis.
Se a dúvida envolve doação de imóvel em vida, veja: ITBI e doação de imóveis.
Cuidado com imposto e taxas cartorárias desnecessárias
Um inventário mal planejado pode gerar pagamento desnecessário de imposto, taxas cartorárias ou despesas repetidas.
Isso pode acontecer quando:
- o imóvel é avaliado de forma inadequada;
- a partilha é feita de modo que gera tributação adicional;
- há cessão de direitos hereditários sem avaliar impacto tributário;
- os herdeiros pagam emolumentos antes de confirmar a viabilidade do cartório;
- é necessário refazer escritura por erro de documentação;
- não se verifica isenção, redução ou regra específica do estado;
- há confusão entre transmissão por herança, doação, cessão onerosa e compra e venda.
Antes de recolher imposto ou assinar escritura, o ideal é revisar a estratégia de partilha. O objetivo é fazer o inventário corretamente, sem criar custo tributário ou cartorário que poderia ser evitado.
Inventário, ITBI e restituição: quando pode haver cobrança errada?
O inventário normalmente envolve ITCMD, ITCD ou ITD, e não ITBI. Porém, em algumas situações, uma operação imobiliária ligada aos herdeiros pode gerar cobrança municipal de ITBI, como cessão onerosa de direitos, compra e venda posterior ou transferência com excesso de meação ou quinhão, conforme o caso.
Também pode ocorrer cobrança indevida ou a maior de ITBI em operações imobiliárias relacionadas ao imóvel herdado.
Se houve cobrança de ITBI em valor superior ao devido, veja também: como pedir restituição do ITBI.
Inventário de imóvel para vender a casa depois
Muitas famílias só procuram o inventário quando aparece um comprador. O problema é que, sem inventário concluído, a venda pode travar.
O comprador pode pedir:
- matrícula atualizada no nome dos herdeiros;
- formal de partilha ou escritura de inventário;
- certidões negativas;
- regularidade do IPTU e condomínio;
- comprovação de poderes de todos os herdeiros;
- autorização judicial, quando houver menor, incapaz ou conflito.
Quando o inventário é feito antes da negociação, a venda tende a ser mais segura. Quando a venda é negociada antes da regularização, o risco de atraso, desistência e conflito aumenta.
Inventário de imóvel financiado
O imóvel financiado também pode precisar entrar no inventário. Nesse caso, é necessário verificar contrato de financiamento, saldo devedor, seguro habitacional, parcelas em atraso e regras da instituição financeira.
Em alguns financiamentos, pode existir seguro para quitação total ou parcial em caso de falecimento. Em outros, os herdeiros precisam avaliar se manterão o contrato, venderão o imóvel ou buscarão outra solução.
Esse tipo de caso exige análise documental porque o inventário pode envolver tanto o direito sobre o imóvel quanto a dívida vinculada ao financiamento.
Inventário de imóvel sem escritura
Quando o falecido possuía um imóvel sem escritura definitiva, o inventário pode ficar mais complexo.
É necessário verificar se havia:
- contrato particular de compra e venda;
- promessa de compra e venda;
- cessão de direitos;
- posse antiga;
- recibos de pagamento;
- IPTU em nome do falecido;
- imóvel em loteamento irregular;
- possibilidade de adjudicação compulsória ou usucapião.
Em casos assim, o inventário pode não resolver tudo sozinho. Pode ser necessário regularizar a aquisição do imóvel antes, durante ou depois do inventário.
Quando a dúvida envolve regularização, posse, contrato ou matrícula, também pode ser útil consultar um advogado especialista em direito imobiliário.
Prazo para abrir inventário de imóvel
Em regra, o inventário deve ser aberto em até 60 dias a partir do falecimento. O atraso pode gerar multa no imposto de transmissão, conforme a legislação estadual.
Mesmo quando o prazo já passou, ainda é possível fazer o inventário. O problema é que o custo pode aumentar por multa, juros, atualização monetária e acúmulo de pendências documentais.
Por isso, quanto antes os herdeiros organizarem documentos e definirem a estratégia, menor tende a ser o risco de custo desnecessário.
Documentos necessários para inventário de imóvel
Os documentos podem variar conforme o caso, mas geralmente incluem:
- certidão de óbito;
- documentos pessoais do falecido;
- certidão de casamento ou nascimento do falecido;
- documentos do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
- documentos dos herdeiros;
- certidões de casamento dos herdeiros, se aplicável;
- pacto antenupcial, se houver;
- matrícula atualizada do imóvel;
- escritura, contrato ou documento de aquisição;
- IPTU ou inscrição imobiliária;
- certidão de valor venal ou avaliação fiscal, quando exigida;
- certidões fiscais;
- informações sobre dívidas, financiamento, condomínio e impostos;
- testamento, se houver.
Para uma primeira análise, normalmente já ajudam: certidão de óbito, matrícula do imóvel, documentos dos herdeiros e informações básicas sobre o bem.
Como funciona o atendimento online da BVSC Advocacia?
A BVSC Advocacia pode conduzir a análise do inventário de imóvel de forma online, com foco em reduzir deslocamentos, organizar documentos e escolher a via mais adequada.
O fluxo costuma funcionar assim:
- Envio das informações: os herdeiros enviam certidão de óbito, documentos pessoais, matrícula do imóvel e dados sobre bens e dívidas.
- Análise da via adequada: o escritório verifica se o caso pode ir para cartório, se precisa de inventário judicial ou se há pendência prévia.
- Estimativa de custos: são avaliados imposto, emolumentos, registro e honorários, conforme o caso.
- Organização da partilha: define-se como o imóvel será partilhado, vendido, adjudicado ou mantido em condomínio entre herdeiros.
- Atuação no cartório ou processo: quando contratado, o escritório acompanha a escritura ou o inventário judicial.
- Registro final: após a conclusão, orienta-se a atualização da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Em muitos casos, os herdeiros podem resolver o inventário sem comparecimento presencial inicial, especialmente quando todos concordam e possuem documentos suficientes para assinatura digital ou procuração.
Como a BVSC Advocacia pode ajudar no inventário de imóvel?
A BVSC Advocacia pode auxiliar em inventários simples e complexos, judiciais ou extrajudiciais, com atendimento online para herdeiros em diferentes cidades ou estados.
O escritório pode atuar em:
- inventário de casa;
- inventário de apartamento;
- inventário de terreno;
- inventário de imóvel financiado;
- inventário com herdeiros em estados diferentes;
- inventário em cartório;
- inventário judicial;
- regularização de imóvel herdado;
- partilha para venda futura;
- análise de imposto e custos;
- orientação sobre escritura e registro.
Antes de pagar imposto, assinar escritura ou vender imóvel herdado, é recomendável revisar a documentação. Um inventário mal conduzido pode gerar custo desnecessário, atraso na venda e dificuldade para registrar o imóvel depois.
Fonte oficial e verificação
As regras gerais sobre inventário e partilha estão no Código de Processo Civil: Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015.
A Resolução CNJ nº 35/2007 disciplina atos notariais de inventário, partilha e outros procedimentos extrajudiciais: Resolução CNJ nº 35/2007.
A Resolução CNJ nº 571/2024 atualizou regras sobre inventário extrajudicial, inclusive em situações com menor, incapaz e testamento, observados requisitos específicos: Resolução CNJ nº 571/2024.
O e-Notariado é a plataforma digital dos cartórios de notas para atos notariais online: e-Notariado.
Para consulta de tabelas de custas e emolumentos de 2026, veja fontes oficiais: TJDFT, Colégio Notarial do Brasil – SP, TJRJ e TJMG.
Para regras de ITCMD, ITCD ou ITD, consulte as fontes estaduais: Lei do ITCD no Distrito Federal, ITCMD em São Paulo, ITD no Rio de Janeiro e ITCD em Minas Gerais.
Perguntas frequentes sobre inventário de imóvel
O que é inventário de uma casa?
É o procedimento que regulariza a casa deixada por uma pessoa falecida, identifica herdeiros, calcula imposto e permite transferir o imóvel para quem tem direito à herança.
O que é um inventário de um imóvel?
É a apuração e partilha do imóvel deixado pelo falecido. Ao final, a escritura ou decisão judicial permite atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Como fazer um inventário de um imóvel?
Separe certidão de óbito, documentos dos herdeiros, matrícula do imóvel e informações sobre bens e dívidas. Depois, um advogado avalia se o inventário será em cartório ou judicial.
Qual cartório faz inventário?
O inventário extrajudicial é feito em Tabelionato de Notas. Em regra, pode ser escolhido qualquer Cartório de Notas, mas o registro final do imóvel deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Posso fazer inventário de imóvel sem advogado?
Não. O inventário judicial e o inventário em cartório exigem advogado. O advogado orienta a partilha, assina o ato e ajuda a evitar erros tributários, cartorários e registrais.
Quanto custa um inventário de uma casa de 100 mil?
Depende do estado. Apenas de imposto, uma casa de R$ 100.000,00 pode gerar aproximadamente R$ 4.000,00 em DF, SP e RJ, ou R$ 5.000,00 em MG, sem contar cartório, registro, certidões, multas e honorários.
Qual é o valor de inventário de casa?
O valor depende do imposto estadual, emolumentos, registro, certidões, honorários e complexidade do caso. Inventário simples pode ter honorários fixos; casos complexos exigem orçamento personalizado.
Inventário de imóvel pode ser feito online?
Sim, em muitos casos. O atendimento jurídico pode ser online e, no inventário em cartório, a escritura pode ser assinada digitalmente pelo e-Notariado quando os requisitos forem atendidos.
Preciso fazer inventário para vender imóvel herdado?
Sim. Em regra, o imóvel precisa ser regularizado pelo inventário antes de ser vendido com segurança, financiado ou transferido ao comprador.
Inventário atrasado ainda pode ser feito?
Sim. Mesmo após o prazo, é possível fazer o inventário. Porém, o atraso pode gerar multa, juros e aumento de custos, conforme a legislação estadual.
Inventário em cartório é sempre melhor?
Não necessariamente. O cartório costuma ser mais rápido quando há consenso e documentação correta, mas casos com conflito, dúvidas, bens problemáticos ou impugnação podem exigir via judicial.
Quem paga o inventário?
Normalmente, os custos são suportados pelo espólio ou pelos herdeiros, conforme acordo e disponibilidade de bens. A forma de pagamento deve ser organizada antes de iniciar o procedimento.