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Guia Completo sobre ITBI: Perguntas e Respostas

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Guia Completo sobre ITBI: Perguntas e Respostas

O que é o ITBI e quanto custa?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal aplicado em transferências não gratuitas de imóveis entre pessoas vivas. O custo do ITBI varia de acordo com o valor do imóvel e a alíquota estabelecida pelo município, geralmente entre 2% e 3% do valor de venda.

Quem tem que pagar o ITBI?

O pagamento do ITBI é obrigatório para qualquer das partes envolvidas na transação imobiliária, como comprador ou vendedor, dependendo da legislação municipal aplicável.

Qual é o significado de ITBI?

O ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pelas prefeituras municipais brasileiras sempre que há uma transferência onerosa de propriedade de imóveis entre pessoas físicas ou jurídicas.

Quando o ITBI é gratuito?

O ITBI não é cobrado em casos de transmissão por herança (causa mortis), sendo substituído pelo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual.

Quem tem direito a 50% de desconto no ITBI?

Alguns municípios brasileiros oferecem descontos no ITBI para determinadas situações, como aquisição de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sendo necessário verificar as regras específicas de cada localidade.

Como ter ITBI grátis?

Em algumas situações específicas, como programas habitacionais ou políticas municipais de incentivo, é possível obter a isenção do ITBI. Geralmente, isso está sujeito a critérios estabelecidos pela prefeitura.

Como é feito o cálculo do ITBI?

O cálculo do ITBI é realizado com base no valor venal do imóvel ou no valor de venda declarado na transação. A alíquota utilizada varia de acordo com o município e pode ser aplicada de forma progressiva sobre diferentes faixas de valor.

O que é necessário para ser isento do ITBI?

Para obter isenção do ITBI, podem ser necessários documentos que comprovem a situação do comprador, como participação em programas habitacionais, renda familiar e outros critérios estabelecidos pela prefeitura.

Afinal, como pagar menos pelo ITBI em São Paulo? E se eu paguei pelo ITBI em São Paulo, tenho algum direito?

A resposta para essas perguntas é simples: contestando e requerendo a revisão da base de cálculo do ITBI em São PauloNo entanto, tal contestação pode ser complexa e por isso nosso escritório de advocacia pode ajudá-lo (a) a requerer a revisão do lançamento do ITBI feito em São Paulo, se você ainda não pagou o ITBI ou pode requerer a restituição do ITBI, se você já o pagou nos últimos 5 anosSobre o ponto, primeiramente é necessário destacar que o ITBI em São Paulo é praticado sobre o valor venal do imóvel e não sobre o valor de venda. Isso significa que é o Município de São Paulo quem determina quanto você deve pagar no ITBI, o que é uma afronta ao Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.A decisão recente da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma oportunidade única para quem adquiriu propriedades nos últimos cinco anos: a restituição do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A BVSC Advocacia, especializada em direito imobiliário, destaca-se como parceira estratégica para maximizar suas chances de restituição.O assunto consta no Recurso Especial 1.937.821, analisado pela 1º Seção dos recursos repetitivos do STJ. Após análise da ação, os ministros decidiram, por unanimidade, os pontos que devem ser observados para o cálculo do ITBI:
  • A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
  • O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
  • O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Antes da decisão, os municípios usavam a base de cálculo do ITBI que fosse maior: IPTU, valor da negociação ou valor venal de referência. Ou seja, o município escolhia sempre o valor que gerava mais receita para ele mesmo.O STJ também apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em valor genérico, considerando aspectos como a localização e a metragem do imóvel. No caso do ITBI, o STJ considerou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor.Adicionalmente, em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.A íntegra do acórdão pode ser acessada no site oficial do Superior Tribunal de Justiça, no seguinte link:

Tema nº 1.113 do STJ

Decisão da 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo confirma que o ITBI em São Paulo foi calculado da maneira errada
A decisão do dia 22/03/2024, nos autos de nº 1053364-02.2023.8.26.0053, em trâmite perante a 15ª Câmara de Direito Público do Estado de São Paulo confirma que, em alguns casos, o Município de São Paulo incorreu em ilegalidade por arbitrar previamente o valor venal de ITBI sem qualquer instauração de procedimento próprioEm resumo, assim entendeu o TJSP: “Portanto, entendeu-se ilegal o proceder das Fazendas de arbitrar previamente o valor venal de ITBI ou aplicar qualquer índice pré-determinado, inclusive o valor venal a título de IPTU, devendo o tributo ser cobrado com base no valor da transação imobiliária, a menos que o Município instaure regular processo administrativo para fins de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN.”A íntegra da decisão pode ser obtida publicamente por qualquer interessado no link a seguir:

Acórdão do julgamento do dia 22/03/2024

Quem tem direito à restituição de ITBI?

Via de regra, qualquer empresa ou cidadão que tenha adquirido um imóvel residencial, comercial ou rural nos últimos 5 anos têm uma chance significativa de ter pago a mais de ITBI. Para ter direito à restituição, é necessário cumprir duas condições:
  1. Ter comprado um imóvel nos últimos 5 anos.
  2. Ter pago o ITBI calculado sobre uma base de cálculo maior do que o valor da negociação.
Se você ou sua empresa cumpre as condições acima, a BVSC Advocacia recomenda uma análise detalhada da escritura e dos documentos de lançamento do imposto para verificar se o ITBI foi cobrado indevidamente. A base de cálculo correta é o valor da transação que consta na escritura. Se o valor utilizado foi diferente, é possível que você tenha direito à restituição.

O que fazer para receber a restituição de ITBI?

Se você se enquadra nessa situação, A BVSC Advocacia está pronta para representá-lo (a) na busca pela restituição judicialmente. O valor a ser devolvido será devidamente atualizado, com juros aplicados desde a data do pagamento. Recomenda-se procurar assessoria jurídica especializada para aumentar suas chances de sucesso, e é aí que A BVSC Advocacia se destaca como uma parceira confiável e experiente.

Como Funciona o Atendimento Jurídico Online da BVSC Advocacia:

O nosso escritório de advocacia oferece contratação e atendimento via WhatsApp. Em razão desta facilidade, não cobramos quaisquer valores para consultoria inicial ou apresentação de orçamentos. Acreditamos que a informação deve ser a prioridade, por isso, o que não for consulta jurídica de complexidade, não é cobrado.Além disso, em alguns casos não cobramos para entrar com a ação respectiva, visto que os honorários, nestes casos, serão pagos apenas se o cliente for vencedor no processo
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